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Búsqueda Avanzada

GUIA DEL COMPRADOR

1. INTRODUCCION.

 

2. Busqueda y compra de una propiedad en Marbella, sus alrededores y en otras zonas de la Costa del Sol.

 

3. Elegir un abogado.

 

4.Comprar una propiedad de reventa en España: Nota simple, Reserva, Contrato de Compraventa, Escritura.

 

5. Costes de una Compraventas e Impuestos.

 

6. Otros costes

 

7. OBRA NUEVA

 

8. Informaciones varias.

1.INTRODUCCION

 

Comprar una casa es algo más que una simple compra y especialmente si es fuera de su entorno habitual. Vivir en la costa es muy diferente a vivir en la ciudad. La costa y su entorno reúnen unas características diferentes, empezando con un nuevo estilo de vida con una gastronomía mediterránea.

La crisis financiera internacional afectó a España brutalmente. El crecimiento del mercado financiero español comenzó a mediados de los años 90 y fué especialmente impulsado por un auge en el sector inmobiliario. De 2005 a 2007, se construyó en España más que en el conjunto de Alemania, Inglaterra y Francia.

Esta tendencia obviamente no pudo mantenerse  y empezó a reducirse en 2008, lo que produjo lentamente una bajada de precios en el inmobiliario. La aparición de la crisis financiera a finales de 2008 impactó con gran fuerza el sector inmobiliario que ya se encontraba  tambaleante y a ello se añadió el consecuente aumento del desempleo.

¿Cuál es la situación actual? Actualmente existe una amplia gama de propiedades en venta, tanto en el nueva construcción como  en la reventa. El nivel de precios se redujo mucho en los últimos años - es difícil decir cuánto porque las cifras oficiales se basan en los valores estimados por los bancos y no en el precio de venta real-. Sin embargo, las estimaciones no oficiales la situan entre el 25 y el 35%.

El problema de los compradores potenciales es el hecho de que muchos vendedores siempre aspiran a precios poco realistas. Y si ellos no están forzados a vender, no están dispuestos a bajar sus precios. Es por esta razón por la que nos encontramos actualmente en el mercado con una gran cantidad de propiedades con precios poco realistas. Por otro lado, tenemos un gran número de vendedores que se ven forzados o que necesitan vender sus propiedades y conocen los cambios sufridos en el sector inmobiliario.

Hoy tenemos casas y apartamentos a precios competitivos. No obstante es primordial más que nunca obtener un asesoramiento que nosotros en FUTURAMA Marbella & Costa del Sol podemos brindarle al conocer la zona y ofrecerle sólo los bienes a precios realistas o asistirle en la negociación de los precios.

 

2.La búsqueda y compra de una propiedad en Marbella, sus alrededores y en otras zonas de la Costa del Sol.

Millares de propiedades son compradas y vendidas cada año en la costa. Para la mayoría de personas, comprar una casa es una inversión muy importante. FUTURAMA Marbella & Costa del Sol, le asesorará profesionalmente durante el proceso de compra, evitándole, sujeto a la normativa legal vigente, las anomalías más frecuentes a  la hora de elegir una vivienda y su compra, asistiéndole igualmente en la negociación con el vendedor con el fin de obtener el mejor precio posible, así como en todos los aspectos jurídicos y cuantos requisitos sean necesarios hasta la finalización de la compra (contratos, escrituras, agua, luz, comunidad de propietarios, seguros, notarias, impuestos, etc.).

 

FUTURAMA Marbella & Costa del Sol, puede proporcionarle información valiosa y aesorarle sobre el mercado local, las tendencias de la propiedad y los planes futuros de desarrollo que pueden afectar a donde usted elija vivir.

FUTURAMA  vende, alquila y administra inmuebles de obra nueva y de reventa en Marbella, sus zonas próximas y en la Costa del Sol desde Malaga hasta Estepona. Disponemos de una amplia selección de propiedades de calidad, villas, chalets, áticos, apartamentos y casas adosadas, con vistas al mar, a la montaña o frente a los campos de golf.

Igualmente, colaboramos con todas las agencias inmobiliarias que pertenecen a la red más importante en la Costa el Sol, con acceso a su base de datos, proporcionándonos así una mayor selección de propiedades.

3. ELEGIR UN ABOGADO

FUTURAMA Marbella & Costa del Sol siempre recomienda  elegir  un abogado cualificado para que les represente a Usted y a un asesor fiscal  para que se ocupe de los asuntos impositivos.

Para realizar con toda seguridad la compra de una propiedad respecto a los trámites legales la asistencia de un abogado es imprescindible. Entre las diferentes funciones que desarrollará podemos destacar las siguientes:

  • Efectuar LA RESERVA de la propiedad para retirarla del mercado inmobiliario

  • Verificación que todos los documentos están conformes con la propiedad que desea comprar: permiso de construir, certificado del REGISTRO DE LA PROPIEDAD, licencia de primera ocupación, certificado de habitabilidad, certificado del Ayuntamiento probando que todas las tasas e impuestos han sido pagados, certificado de la Comunidad de Propietarios de que no existen recibos pendientes de pago, etc.

  • Redactar el CONTRATO DE COMPRAVENTA  (Contrato de arras)

  • Asistencia y acompañamiento en la firma de la Acta definitiva de la VENTA ante el notario, habiendo efectuado el día anterior a la venta una revisión del acta notarial.

  • Impuestos y registro de la propiedad adquirida: Seguimiento y control de las tasas y de la inscripción del acta notarial en el Registro de la Propiedad y pago de todos los gastos aplicables.

El coste aproximado del abogado, varía entre 1 y 1,5% del importe de la compra de la propiedad.

 

4. COMPRAR UNA PROPIEDAD DE REVENTA EN ESPAÑA

Para adquirir la propiedad de un inmueble en España, hay que efectuar varios trámites legales, debiendo ser muy vigilantes desde el primer paso, empezando por la RESERVA hasta la firma de la Escritura Pública ante el notario.

Se recomienda  utilizar los servicios de un abogado cualificado y a un asesor fiscal  para que se ocupe de los asuntos impositivos. El abogado le acompañará durante todo el proceso de la compra.

Nota: Es aconsejable realizar una inspección técnica a propiedades más antiguas. Lo más común es pedir una revisión de las instalaciones de fontanería y eléctrica, del estado de la capa impermeabilizante, del estado del tejado, etc. Tanto estas revisiones como revisiones estructurales las puede realizar un arquitecto técnico (aparejador) . Cualquier coste que esto suponga lo deberá pagar el comprador.

Los pasos para comprar una vivienda de reventa en España

Una vez que usted haya encontrado la propiedad que le interesa, después de haber visitado y comparado varios inmuebles y haber llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio y resto de condiciones,  hay que efectuar unas comprobaciones y verificaciones antes de efectuar LA RESERVA de la propiedad para retirarla del mercado inmobiliario

Paso 1: Solicitar y comprobar la Nota simple informativa

La Nota Simple es un resumen de la Escritura Pública que se encuentra registrada en el Registro de la Propiedad. La Nota Simple está fechada y debe tener menos de un mes de antigüedad de forma que usted pueda verificar quién es el propietario actual del inmueble, ver si la vivienda tiene alguna deuda y asegurarse que la descripción de la propiedad coincide con la propiedad que está interesado en comprar. Cuando usted está comprando una casa unifamiliar, sólo hay una Nota Simple que comprende la parcela y la casa construida sobre dicha parcela.

En caso de que el propietario tenga una hipoteca sobre la propiedad, la hipoteca será cancelada inmediatamente antes de la firma de la Escritura Pública. De hecho, ambos documentos se firman delante del notario y parte de su pago será un cheque hecho al banco donde el vendedor tiene la hipoteca.  De esta manera, se le garantiza que parte de su pago se utilizará para cancelar la hipoteca. La propiedad queda así libre de cargas.

 

Paso 2: Verificar qué planes futuros de desarrollo existen para el área donde está situada la propiedad que desea comprar

El Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento  puede informarle del estado de zonificación de cualquier terreno vacío que pueda rodear la propiedad que le interesa y de cualquier camino u otra obra de construcción planificada.

Paso 3: Haga una encuesta técnica

Una buena idea es solicitar una encuesta técnica / inspección de la propiedad que le interesa. De esta manera usted puede estar informado del estado actual de la propiedad y resolver cualquier duda con el vendedor antes culminar la compra.

Paso 4: La Reserva

Después de haber realizado los pasos anteriores y haber llegado a un acuerdo con el vendedor sobre el precio y resto de condiciones, hay que cerrar la operación y redactar un contrato y reservar (La Reserva) la vivienda mediante la entrega de un a cuenta aproximado entre 1000/4000 euros. Este pago y el documento correspondiente firmado, obliga al vendedor a no proponer la propiedad a otro posible comprador, retirando la propiedad del mercado inmobiliario, reservándola para el comprador y todo ello en espera de firmar posteriormente el Contrato de Compra-Venta (Contrato de arras). El abogado puede intervenir a partir de esta etapa.  

(Es posible saltarse este paso, de mutuo acuerdo entre el Vendedor y el Comprador y pasar directamente al Contrato de Compra-Venta (Contrato de arras).

Paso 5: Contrato de Compra-Venta (Contrato de arras).

Una vez que haya verificado que se trata con el propietario legal de la propiedad y que la propiedad está debidamente registrada en su nombre y un precio ha sido acordado, es el momento de firmar un Contrato de Compra-Venta  privado en el que el vendedor expresa su intención para transferir la propiedad al comprador y el comprador expresa su intención de comprar la propiedad a un precio y condiciones acordados. Una fecha para la firma de la Escritura de Venta se estipulará en el contrato y el vendedor se compromete a liquidar las deudas pendientes antes de la finalización. (Por otra parte, la agencia inmobiliaria o el abogado, si se ha contratado, verificará todos los documentos entregados por el vendedor, tales como el Título de Propiedad, estatutos de la Comunidad y de la misma donde se encuentra la propiedad se obtendrá un certificado para probar que la propiedad está al día en el pago de todos los recibos, certificado de habitabilidad  y de igual manera se verificará el certificado obtenido del ayuntamiento para demostrar que la propiedad está al día en el pago de los impuestos a la propiedad (IBI), licencias de construcción, etc. Estos certificados son inspeccionados por el notario e integrados en la Escritura de compra-venta) El contrato también especificará si la compra está sujeta a otras condiciones.

Este Contrato de Compra-Venta obliga al comprador a entregar un depósito al vendedor, que casi siempre representa el 10% del precio de compra y ello para la entrega de la propiedad en un plazo de 30 a 60 días. De este importe se deducirá la cantidad que se entregó a cuenta cuando se firmó la Reserva. Normalmente en la legislación española, este depósito se paga directamente al vendedor o al Promotor en el caso de una Obra Nueva. El depósito no es reembolsable si el comprador se retira de la transacción por la causa que sea. Si el vendedor se retira, él debe pagar al comprador el doble de la cantidad del depósito recibido. Esto realmente proporciona un alto nivel de protección para el comprador.

Para asegurar un reembolso inmediato en caso de un problema, algunos compradores solicitan que el depósito se mantenga en la cuenta del cliente de un tercero neutral de confianza.

Paso 6: Abrir una cuenta bancaria local

Antes de la firma de la Escritura de Compra-Venta ante el notario, es necesario abrir una cuenta bancaria española. Esto se puede formalizar por correo electrónico con algunos bancos. De esta forma, antes de la firma de la Escritura, puede transferir los fondos necesarios a esta cuenta para efectuar la compra de la propiedad. Un día o dos antes de la firma, el banco local puede preparar un cheque bancario para entregarlo al vendedor cuando se firme. Los vendedores insisten en tener cheques de un banco local, ya que los cheques de bancos extranjeros tardan mucho tiempo para ser cobrados y es difícil probar su autenticidad.

Paso 7:   ESCRITURA de Compra-Venta

Después de haber firmado el Contrato de Compra-Venta y habiendo llegado a la fecha estipulada en dicho contrato para la entrega de la propiedad, pasamos a la última etapa del proceso de venta que es la firma ante notario de la ESCRITURA de Compra-Venta. Si usted no puede estar allí en persona, entonces su abogado puede firmar en su nombre siempre y cuando tenga una procuración. La procuración del abogado puede ser obtenida por adelantado de un notario público. Si la procuración se prepara fuera de España, el documento debe tener un sello apostillado y ser traducido al español por un traductor jurado.

Si su compra está parcialmente financiada por una hipoteca que se obtiene de un banco español, el representante local del banco debe estar físicamente presente en la notaría para firmar la escritura de la hipoteca. Si el vendedor tiene una hipoteca pendiente, un representante de su banco estará allí también para cancelar la hipoteca y cobrar la cantidad adeudada

El notario da fé y legaliza la venta vía un acto jurídico que testifica que usted es el nuevo propietario del bien inmobiliario libre de gravámenes y deuda+´-  Todas las personas estarán presentes en la notaría con ocasión de la firma de la Escritura de Compra-Venta. Es importante que usted comprenda todo lo que va a firmar. El notario puede rehusar la venta si usted no comprende la totalidad de los términos de dicha Escritura cuando son leídos por dicho notario. El abogado, si usted lo contrató, le asistirá durante la firma, traduciéndole si necesario lo que se dice e incluso el día anterior a la firma puede aportarle la traducción del acta notarial. 

El otorgamiento de la Escritura de compra-venta, es imprescindible para inscribir el inmueble adquirido a nombre del comprador, en el Registro de la Propiedad.

A partir de la inscripción, no podrán anotarse embargos por deudas del vendedor, ni inscribirse cargas sobre el inmueble, ni venderse la propiedad por el vendedor, ya que no aparecerá a su nombre en el Registro de la Propiedad.

Paso 8:   Impuestos y Registro de la Propiedad

Inmediatamente después del otorgamiento de la Escritura de compra-venta, hay que llevar una copia de la misma al Registro de la Propiedades para que dicha transacción sea inscripta oficialmente en dicho Registro, obteniendo así una inscripción provisional. La inscripción final puede tardar hasta dos meses.

Su abogado o el agente que maneja la inscripción le dará la escritura original una vez que el proceso de registro esté completo. También le dará todas las facturas de apoyo que se han pagado en su nombre para registrar la propiedad.

La escritura de compra-venta se enviará a la oficina de Agencia Tributaria para el pago a cargo del comprador del Impuesto de Transmisión Patrimonial (I.T.P.) si la propiedad es una reventa o de segunda mano o el impuesto de actos jurídicos documentados si es una compra directa al promotor.

Usted (o su abogado o la persona responsable de registrar la venta) tiene 30 días para pagar a Hacienda el Impuesto de Transmisión Patrimonial (I.T.P.) y la retención del 3% que usted habrá reducido del precio de la compra y que sólo es necesaria si usted ha comprado la propiedad a un no residente).

(Para el vendedor esta retención del 3% tiene carácter de pago a cuenta del Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales que corresponda por la renta derivada de esta transmisión)

Paso 9: Transfiera los contratos de servicios públicos a su nombre

Una vez que haya firmado en el notario, debe iniciar los trámites con las empresas locales de servicios públicos así como con la Comunidad para  informarles que usted es el nuevo propietario para que las facturas les sean enviadas a usted. El ayuntamiento y la oficina de Catastro también deben ser notificados para que los impuestos sobre la propiedad puedan ser puestos a su nombre. La cosa más fácil de hacer para asegurar que sus facturas se pagan a tiempo es organizar los débitos directos a través de su banco local con la electricidad, teléfono, la comunidad y el ayuntamiento.

Paso 10: Solicite su número de identificación de no residente (NIE)

Es un requisito legal que todo el mundo tenga un número fiscal español antes de llevar a cabo una transacción que tiene implicaciones fiscales, como la compra de una propiedad. Este número no es necesario para firmar el contrato privado o para abrir una cuenta bancaria ya que su número de pasaporte se puede utilizar inicialmente, pero es necesario para firmar una Escritura de Compraventa. El número de identificación extranjero se puede obtener fácilmente visitando el departamento de Extranjeros de la comisaría donde usted vaya a residir. Es necesario ir personalmente, presentado su pasaporte original, copia del mismo y una carta indicando las razones para solicitar el número NIE. Además, debe completar un formulario de solicitud. FUTURAMA Marbella & Costa del Sol, puede prepararle la carta y completar el formulario de solicitud para usted, así como acompañarle a la estación de policía. Normalmente, el número NIE se emite inmediatamente, pero si hay un retraso o si no tiene tiempo para esperar, podemos recogerlo para usted. Si está usando un abogado, este se ocupará de dicho trámite. Cuando se solicita el número NIE, se debe pagar 13 euros por el NIE y otros 13 euros si se necesita un certificado para probar que usted no es residente de España.

5. COSTES DE UNA COMPRAVENTA - IMPUESTOS

Los costes oficiales totales relacionados con la compra de una propiedad residencial acabada representan alrededor del 10-11% en el caso de las propiedades de reventa, o bien alrededor del 6% para propiedades nuevas si se paga el IVA, más los honorarios del abogado.

Propiedades en reventa

Impuesto de Transmisión Patrimonial (I.T.P.) 8%, 9% ó 10% según tramos – A cargo del comprador por la adquisición de cualquier propiedad inmobiliaria (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes), siempre que el vendedor no sea un promotor o que su negocio habitual no consista en promoción o reventa inmobiliaria.

Si el “valor fiscal mínimo” de la propiedad, según lo fijado por la Junta de Andalucía, es mayor que el precio, entonces se aplica el valor fiscal mínimo: se aplica el 8% al primer tramo hasta 400.000€ ó 30.000€ en el caso de garajes salvo los vinculados a la vivienda y hasta un máximo de dos; se aplica el 9% al tramo de entre 400.000€ y 700.000€ ó entre 30.000€ y 50.000€ para los garajes; se aplica el 10% al tramo que supere la cuantía de 700.000€ ó 50.000€ para garajes.

Obra Nueva

I.V.A. 10% y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS a 1,5% – Para cualquier VILLA, APARTAMENTO o GARAJE anexionado a un apartamento, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de PROPIEDADES A ESTRENAR (primera transmisión).

I.V.A. 21% y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS a 1,5% para PARCELAS DE TERRENO, LOCALES COMERCIALES, o GARAJES no anexados a una vivienda, siempre que el vendedor sea un promotor y/o comerciante habitual de este tipo de propiedades. Esto cubre prácticamente todas las PARCELAS RECIENTEMENTE URBANIZADAS y LOCALES COMERCIALES RECIENTEMENTE CONSTRUIDOS. Aquí sólo se incluyen propiedades de reventa cuando el vendedor pertenece a alguna de las categorías mencionadas.

Costes de Notaría y de inscripción en el registro

El coste notarial es de aproximadamente €1.750; sin embargo, el coste se incrementará según el número de páginas o la complejidad de la escritura (e.g. transcripción de estatutos, pagos a plazos, propiedades parcialmente terminadas, etc). Por ejemplo, para un apartamento con un precio de compra de €300,000, los costes notariales serán de aproximadamente €546, mientras que para una propiedad con un precio de €600.000 los costes notariales serán de aproximadamente €678. Para cualquier otra cantidad superior, los costes se incrementarán ligeramente. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad también varían según la complejidad de la transacción. Por ejemplo, los costes de la inscripción en el Registro de un apartamento con precio de €600.000 a nombre de una sola persona y adquirido sin préstamo hipotecario sería de unos €300, mientras que por un apartamento con el mismo valor a nombre de dos personas y adquirido con un préstamo hipotecario el coste de la inscripción en el registro sería aproximadamente de unos €800.

La plusvalía Municipal

Es un impuesto local calculado sobre el incremento del valor catastral del terreno desde la última compra (la del vendedor) de la propiedad hasta la venta actual. Generalmente no supone una cuantía significativa si se trata de apartamentos o casas adosadas – menos de €1000 para la mayoría de apartamentos o casas adosadas si el último propietario la adquirió hace cinco o seis años – pero puede suponer una cuantía mayor en casos de villas con grandes parcelas.

Por naturaleza, este impuesto le corresponde al vendedor quién será el responsable de liquidarlo, a menos que se haya negociado lo contrario. Se tienen que tomar en cuenta varios factores a la hora de calcular el importe a pagar, especialmente el período de posesión de la propiedad, ya que la cantidad a liquidar puede variar significativ mente y debería verificarse antes de proceder con la compraventa.

6. Otros costes para propietarios de bienes inmuebles en España

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Los impuestos locales se pagan anualmente y la base imponible del impuesto se calcula sobre el valor catastral asignado por el Patronato de Recaudación. El valor catastral se calcula considerando el valor del terreno de la parcela más el valor de la edificación; de acuerdo con el tipo, ubicación y uso. Partiendo de este valor, cada ayuntamiento local decide el porcentaje a aplicar para estos impuestos locales. En el caso de Marbella, la fórmula utilizada es 0,9644% (para 2007) del valor catastral de la propiedad, que generalmente es bastante menor que su valor real en el mercado.

Recogida de Basura y Suministro de Agua

La tasa de recogida de basura la fija el Ayuntamiento de acuerdo con cada propiedad y se paga 2 veces por año. Para un apartamento en Marbella la tasa de recogida de basura es de aproximadamente €162 y la tasa de una villa es de aproximadamente €242 por año. El consumo de agua se calcula con un contador en metros cúbicos y se paga trimestralmente. El pago de estos costes puede realizarse directamente en el Ayuntamiento o a través de domiciliación bancaria.

Gastos de Comunidad

En términos generales, la Comunidad de Propietarios es una entidad legal compuesta exclusivamente por los propietarios de apartamentos en un edificio o villas en una urbanización. El propósito de la “Comunidad” es, como propietario, mantener y cuidar los elementos comunitarios del edificio o urbanización en cuestión, y cada propietario está obligado a contribuir al pago de los gastos de mantenimiento de las zonas comunes y servicios, que se prorratean. Generalmente, el porcentaje que le corresponda a cada propietario se calcula según el tamaño del apartamento o parcela, dividido por la superficie total de todos los apartamentos o parcelas.

El presupuesto anual de gastos de comunidad se presenta en la Junta General de la Comunidad de Propietarios y ellos, o sus representantes autorizados, deben aprobar el presupuesto con la mayoría de los votos de los miembros presentes en esa Junta. Los gastos pueden variar considerablemente de acuerdo con los servicios que se prestan y generalmente incluyen el salario y la seguridad social del conserje, mantenimiento del jardín comunitario, mantenimiento de ascensores, reparaciones en general, recogida de basura, agua para al riego de los jardines comunitarios, el consumo de electricidad para la iluminación de zonas comunes, seguro, seguridad y costes de administración. El presidente de la comunidad debe, por ley, ser el dueño de una propiedad dentro del mismo complejo y se elige mediante el voto de los co-propietarios. El presidente no percibe ningún salario por ejercer esta actividad.

Los gastos de comunidad de un apartamento de dos dormitorios en un edificio con conserje, piscina y un pequeño jardín pueden ascender a entre €120 y €300 por mes, pero pueden llegar hasta €600 o más por mes si se trata de un edificio de lujo con bastante personal contratado y muchos servicios ofrecidos.

En el caso de una casa unifamiliar en una urbanización de villas, los gastos de comunidad son normalmente menores ya que el mantenimiento de los jardines privados y zonas exteriores de tales propiedades no lo realiza la comunidad, y los costes comunitarios se limitan al mantenimiento de calles y zonas ajardinadas comunes, mantenimiento de servicios básicos y seguridad.

Pólizas de Seguro

Una póliza de seguro para un apartamento de €300.000 con un contenido valorado en €48.000 costaría alrededor de €395 por año. Hay que tener en cuenta que, para un edificio de apartamentos, la Comunidad de Propietarios está obligada a asegurar el edificio por el coste de su reedificación. Por lo tanto, la póliza de seguro individual de una propiedad no necesita cubrir el valor total del apartamento, sino únicamente los daños ocasionados en su interior, el contenido y contra terceros. Es también aconsejable asegurar el edificio a riesgo propio si no está incluido en el seguro de la comunidad. Para una villa con un valor de reedificación de €500.000 y con un contenido por valor de €180.000 el coste anual de la póliza rondaría los €1.600.

Jardineros

El cuidado de un jardín privado es esencial para el mantenimiento general de una propiedad y por supuesto, tiene un coste, que depende de su tamaño. La hora de un jardinero cuesta alrededor de unos €16 aproximadamente. Un jardinero con salario de jornada completa costaría €1.100 por mes, mientras que uno a media jornada costaría unos €700. En el caso de apartamentos y casas adosadas, los jardines comunes se los cuida un jardinero contratado por la comunidad y el coste está incluido en los gastos de comunidad de cada propietario. Una villa con una parcela de 2.500m2 puede necesitar un jardinero algunas horas a la semana. Una parcela grande, media hectárea ó más, puede necesitar un jardinero a media jornada. La seguridad social es adicional al coste de la nómina mensual y representa aproximadamente el 40% del salario.

Servicio de limpieza

El servicio de limpieza está disponible y supone un coste de un salario de jornada completa o se puede contratar por horas. Los salarios de jornada completa varían entre €700 y €900 por mes más alrededor de €140 por mes en cuotas a la Seguridad Social. El servicio de limpieza de media jornada generalmente se paga por hora a un precio que oscila entre €9 y €12.

Electricidad

La electricidad se paga mensualmente. Hay tarifas básicas que se aplican y no varían si la propiedad está vacía u ocupada, y los mínimos aplicados varían según el consumo estimado que pueda tener la propiedad con todas las luces y aparatos eléctricos encendidos. El coste mínimo para un apartamento puede variar entre €24 y €36 al mes. El coste mínimo para una villa puede ser de entre €60 y €90 al mes, dependiendo de la complejidad de la instalación eléctrica. El consumo general es aproximadamente €0.08 por kilovatio más IVA. Ninguna de las tarifas incluyen IVA.
Pero, con la cantidad de luz natural que ofrece Marbella, seguramente va a utilizar menos electricidad y menos calefacción que la que utilizaría en muchos otros países.

Línea telefónica Fija

Las líneas telefónicas fijas se pagan mensualmente. Los precios básicos varían según el tipo de equipamiento instalado, pero pueden ser de unos €18,50 por mes, incluyendo un teléfono fijo. Una llamada telefónica directa (durante horario laboral) a cualquier país de la Unión Europea cuesta aproximadamente €0,69 por minuto (sin IVA). Llamadas desde una línea fija a un móvil cuestan alrededor de unos €0,16 por minuto. Existen varias compañías locales y nacionales que ofrecen promociones especiales para aquellos a quienes les interese las tarifas de oferta en el mercado. ADSL banda ancha está disponible prácticamente en todas partes y los “Paquetes” ADSL cuestan aproximadamente €39 por mes (más IVA), e incluyen todas las llamadas nacionales a teléfonos fijos nacionales.

7. OBRA NUEVA

Rogamos consulten nuestra rubrica OBRA NUEVA

Respecto a Obra Nueva ofrecemos una selección de villas y apartamentos de nueva construcción en las mejores zonas, que cuentan con las últimas tecnologías y estilo arquitectónico vanguardista.

En nuestra oferta disponemos de una opción verdaderamente seductora de villas modernas y de nueva construcción con zonas de estar diáfanas, cocinas y cuartos de baño de última generación, terrazas con vistas panorámicas y piscinas de borde infinito, por no mencionar una larga lista de las mejores características arquitectónicas y decorativas. Esto se aplica tanto a los nuevos desarrollos de apartamentos y villas, estos últimos van desde propiedades individuales a pequeñas comunidades cerradas, mientras que los complejos de apartamentos incluyen una larga lista de servicios de lujo.

8. INFORMACIONES VARIAS

¿Qué pasa si deseo comprar una parcela y construir mi propia casa?

Suponiendo que la parcela esté ubicada dentro de una urbanización o dentro de una zona determinada por el Plan General Municipal para tal uso, seguramente ya tendrá otorgada el permiso provisional para la construcción de una casa unifamiliar. Sin embargo, las normas urbanísticas, que pueden variar considerablemente, determinan el tamaño permitido de la vivienda a construir de acuerdo con el tamaño de la parcela. Debe uno asegurarse antes de proceder con la compra de una parcela que se podrá construir allí la casa de sus sueños.

¿Es posible obtener financiación?

Información para españoles y complementaria para extranjeros

Desde el inicio de la crisis bancaria en 2008, los bancos españoles han comenzado gradualmente a conceder nuevamente préstamos a compradores, y durante el año 2010 ha sido un poco más fácil y más frecuente la obtención de un préstamo. Sin embargo, los requisitos son más exigentes de lo que eran en el pasado. Un extranjero que cumpla con los requisitos necesarios puede esperar que se apruebe un préstamo hipotecario por entre el 50% ó 70% de la tasación oficial de la propiedad. Sin embargo, el comprador debe demostrar que entre el 30% y 35% de sus ganancias netas esté disponible para cubrir los costes de esta nueva hipoteca, habiendo ya pagado todos los impuestos y cualquier otra obligación hipotecaria que pueda haber.

Además, hay que tener en consideración que las tasaciones realizadas por “supuestos” tasadores oficiales son de entre un 20% y un 25% por debajo del valor real, y comprobable, del mercado. No siempre se presenta este caso, pero aparentemente los bancos fomentan estas bajas tasaciones, y el nivel de profesionalidad del tasador está, a menudo, sujeto a dudas.

El préstamo hipotecario más fácil de obtener es el que cubre el 50% del valor de la propiedad, aunque los bancos son igualmente cautelosos en cuanto a la capacidad del solicitante de hacer frente al pago de las cuotas y, por tanto, también exigen documentación exhaustiva.

Un extranjero no debería desanimarse a presentar una solicitud para un préstamo, aunque si es importante que tenga toda la documentación requerida por el banco preparada meticulosamente. La situación actual nos llevará seguramente a tener que recurrir a otros dos o tres bancos más. Su agente y su abogado le resultarán de gran utilidad durante este proceso, que puede llegar a extenderse desde tres semanas hasta dos meses desde el momento que se hace entrega de la documentación en el banco.

Una vía recomendable es la presentación de la documentación necesaria al banco antes de comenzar con las negociaciones de la compra ya que solamente faltaría entonces la tasación que normalmente se realiza dentro de unos 10 días. Esto le permite al comprador negociar el precio de la propiedad que elija sin tener que solicitarle al vendedor un contrato de compra, con la condición de la aprobación del préstamo hipotecario ya que el préstamo básico estaría prácticamente concedido. Generalmente, los vendedores son reacios a reservar su propiedad bajo estas condiciones.

La documentación básica requerida por los bancos españoles no varía mucho de la requerida por bancos de otros países e incluye:

·        Declaración de la Renta de los últimos dos años.

·        Si recibe un salario, las nóminas de los últimos 6 meses, así como recibos de cualquier otro tipo de ingresos fijos que tenga. Si es propietario de una empresa, recibos de los diferentes tipos de ingresos.

·        Una lista de los préstamos hipotecarios que ya paga mensualmente (si tiene).

·        Una declaración de todos los bienes y obligaciones confirmados por un contable.

·        Copia del extracto bancario de todo un año.

·        Copia de su pasaporte

·        En todos los casos deberá rellenarse la solicitud de préstamo hipotecario y algunas veces puede requerirse, dependiendo del caso, alguna documentación adicional.

Los documentos mencionados anteriormente pueden presentarse en español o en inglés para la mayoría de las solicitudes, pero si están en otro idioma deben ser traducidos al castellano por traductores jurados.

Para los ciudadanos de países de Europa del Este puede resultar un poco más complicado obtener un préstamo hipotecario debido a que su sistema bancario no es tan transparente como en Europa Occidental.

¿Quién debe pagar los costes de la agencia inmobiliaria?

El vendedor siempre paga los servicios de la agencia inmobiliaria, a menos que se haya acordado algo diferente con la agencia. Aunque el vendedor le abona la comisión a su agencia, el agente tiene la obligación ética de supervisar que el comprador obtenga un precio justo y, a fin de cuentas, un buen agente es el que reúne al vendedor y al comprador en perfecta armonía. Esto demuestra claramente la importancia de trabajar con una agencia de reconocido prestigio y excelente reputación. La agencia también tiene la obligación de asegurarse que la propiedad esté libre de gravámenes y deudas para la escrituración en nombre del nuevo propietario. Panorama ofrece un extraordinario servicio post-venta, sin coste adicional, para ayudar a los clientes a “instalarse”, ya que esto forma parte de la política de empresa.

IMPUESTOS SOBRE GANANCIAS PATRIMONIALES INMOBILIARIAS y RETENCIONES.

El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales para no residentes en la venta de inmuebles está fijado en el 21% para 2012, 2013 y 2014 (debiendo volver, en principio, al 19% en 2015), sobre el beneficio generado en la venta; la diferencia entre el precio de compra, más impuestos y gastos de la compra y el precio de venta –restándole los gastos e impuestos de la venta-, y aplicándole el coeficiente de actualización aprobado cada año en la Ley de Presupuestos.

No obstante, si el inmueble se transmite por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada será reducida al resultar aplicable un régimen transitorio.

Todos los vendedores no-residentes, independientemente de la fecha en que adquirieron la propiedad, están sujetos a una retención del 3% del precio de venta, debiendo ingresarlo el comprador en Hacienda mediante la presentación del modelo 211, teniendo este importe para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la renta derivada de esta transmisión. Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 con el que se ha efectuado el ingreso de la retención, a fin de que esto último pueda deducir esta cantidad de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

El Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales para residentes ha sufrido una modificación en 2013. A partir de 2013 se endurece la fiscalidad de estas ganancias. El cambio consiste en que si estas ganancias se han generado en un periodo de hasta un año se integrarán en la base imponible general, sumándolas, entre otras, a los rendimientos del trabajo (que puede ser hasta el 56%). Las ganancias generadas en más de un año seguirán teniendo el mismo tratamiento que hasta ahora, esto es, les resultará de aplicación el tipo fijo que va del 21% al 27%. Por tanto, la novedad para el 2013 es que se retira la tarifa plana para las rentas obtenidas en actividades “especulativas” y se equipara su tributación a la de las rentas del trabajo.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA (PERSONAS FÍSICAS)

No-Residentes (IRNR) Los no-residentes, propietarios de un bien inmueble en España, están sometidos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), por los rendimientos generados por su propiedad. Existen dos formas de tributación, en lo que a los rendimientos de bienes inmuebles se refiere:

  • Rendimientos obtenidos por el arrendamiento de bienes inmuebles: 24.75% sobre el beneficio de dichos arrendamientos (ingresos menos gastos).

  • Imputaciones de renta inmobiliaria devengados por el uso propio de los inmuebles: 24.75% sobre el 1,1% del Valor Catastral del Inmueble (si el valor catastral de la vivienda ha sido revisado con posterioridad a partir del 01.01.1994, si no ha sido revisado es el 24.75% sobre el 2% del valor catastral del inmueble).

NOTA GENERAL: Estas reglas son para rendimientos de bienes inmuebles sitos en España. Cada fuente de renta tiene su regla especial de tributación.

Residentes (IRPF)

Los residentes en España tienen que presentar su Declaración de la Renta de las Personas Físicas y declarar sus ingresos, sin importar su origen.

A efectos impositivos, si una persona reside en España durante más de 183 días por año natural, se le considera residente, aunque no lo sea oficialmente.

IMPUESTO DE PATRIMONIO

El Impuesto de Patrimonio es aplicable a las personas físicas con residencia fiscal en España y también a los no-residentes que tienen bienes o derechos situados en territorio español.

El Impuesto de Patrimonio español se basa en el total de los activos netos al 31 de diciembre de cada año, y la tasa varía desde el 0.2% al 3.03%. Los residentes fiscales están sujetos a una base imponible sobre el valor de su patrimonio neto, nacional e internacional, mientras que los no-residentes están sujetos a una base imponible sobre su patrimonio neto sito en territorio español o gravable en España.

  • El mínimo exento es de €700.000 (previamente €108.000,18 como regla general). Por lo tanto, aquellos individuos que posean un patrimonio inferior a €700.000 estarán exentos del pago de este impuesto.

  • Cada residente podrá descontar el valor de su vivienda habitual en España hasta un máximo de €300.000 (previamente €150.253,03)

El impuesto sobre el patrimonio es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas, para Andalucía la tarifa actual la puede ver en el siguiente cuadro

CUOTA TRIBUTARIA

Con efectos desde el día 1 de enero de 2012, la cuota íntegra del impuesto regulada en el artículo 30 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, se obtendrá aplicando a la base liquidable los tipos que han sido fijados por la Ley 3/2012, de 21 de septiembre:

BASE LIQUIDABLE HASTA EUROS

CUOTA INTEGRA EUROS

RESTO BASE LIQUIDABLE HASTA EUROS

TIPO APLICABLE %

0

0

167.129,45

0,24

167.129,45

401,11

167.123,43

0,36

334.252,88

1.002,75

334.246,87

0,61

668.499,75

3.041,66

668.449,76

1,09

1.336.999,51

10.328,31

1.336.999,50

1,57

2.673.999,01

31.319,20

2.673.999,02

2,06

5.347.998,03

86.403,58

5.347.998,03

2,54

10.695.996,06

222.242,73

en adelante

3,03

El Impuesto de Patrimonio se aplica individualmente a cada persona física. Cuando un inmueble u otro bien es propiedad de dos o más personas, cada persona tributará en función de su porcentaje de participación en el valor del bien y en las posibles deudas. En el caso de un matrimonio, si existen bienes compartidos, la mitad se asignará a cada uno si no se demuestra el contrario.

 

NOTA:

FUTURAMA  Marbella & Costa del Sol advierte que la información más arriba mencionada sólo sirve como guía y está sujeta a errores y/u omisiones.

FUTURAMA  Marbella & Costa del Sol siempre recomienda a vendedores y compradores de bienes inmuebles que consulten con abogados y consultores fiscales  calificados.

NOTA:

FUTURAMA Marbella y Costa del Sol considera que la información anterior es actual y exacta en el momento de la redacción, pero es, sin embargo, por su propia naturaleza, abreviada y destinada a servir únicamente de guía y sujeta a errores u omisiones.

La información que se proporciona en esta guía es sólo informativa y no debe tomarse como un consejo legal que debe ser buscado.

 

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