GUIA DEL VENDEDOR
Usted desea vender su propiedad inmobiliaria
Futurama Marbella & Costa del Sol desearía proporcionarle informaciones sobre los aspectos más importantes en torno a la venta eficaz de su propiedad, independientemente de que podemos acompañarle paso a paso en el proceso de negociación e igualmente guiarle mediante un servicio personalizado durante todo el proceso de venta, ocupándose a la perfección de todos los asuntos bancarios, legales, fiscales y notariales.
Resumen de los aspectos más importantes a tener en cuenta:
- Determinar el valor de mercado actual de su inmueble
Ponerle el precio adecuado antes de poner la propiedad en venta es crucial para sacarle lo
mejor a su propiedad y venderla de forma rápida, limitando los márgenes de negociación de los compradores. En Futurama Marbella & Costa del Sol les proporcionamos sin ningún coste ni obligación una idea del valor del mercado real de su propiedad. No obstante, muchos clientes desean obtener una tasación efectuada por un tasador oficial. En este caso, podemos enviarle un presupuesto por este servicio.
Le recomendamos de no fijar un precio de salida neto, es decir, no pretenda percibir una cantidad fija y agregar la comisión para la agencia por separado. Lo que ocurrirá es que su propiedad estará en el mercado a distintos precios y generará confusión entre los potenciales compradores.
- Su propiedad debe presentarse de manera óptima
Si fuesen necesarias, aplicar medidas de optimización en el inmueble o en el equipamiento del inmueble para incrementar su valor de mercado. Recoger y quitar cosas de en medio, nuevos toques y algunas simples mejoras como una capa de pintura harán que su propiedad se venda de forma rápida y al mejor precio. Estaremos encantados de trabajar con Ud. a la hora de evaluar el coste y los beneficios de posibles reparaciones y actualizaciones. No dude en ponerse en contacto con nosotros y visitaremos su propiedad, sin ningún coste u obligación.
- Impuestos
Asegúrese de saber exactamente qué impuestos y obligaciones debe asumir antes de poner una propiedad a la venta. Consulte con su abogado y asesor fiscal sus posibles opciones para evitar sorpresas en el momento de la negociación.
- Información complementaria por entregar al comprador
La nueva legislación de consumo de la Junta de Andalucía obliga aproporcionar Nota Simple informativa, recibo de IBI, gastos de comunidad y otra información a los compradores potenciales. También hay compradore Europeos acostumbrados a que se les entreguen planos con medidas de los inmuebles e información complementaria.
- Facilite las ventas de su propiedad
Si le deja las llaves de su casa a un vecino que juega al golf tres veces por semana, puede que justo cuando el potencial comprador quiera visitarla su vecino esté jugando al golf y usted pierda una buena oportunidad de mostrarla. Recuerde que los comerciales tienden a mostrar primero aquellas propiedades de las cuales disponen de llaves antes de mostrar las propiedades que requieren cita previa con antelación.
- Breve exposición de los pasos por seguir durante el proceso de su venta inmobiliaria en la Costa del Sol:²
1. Cuando una reserva ha sido firmada, la propiedad ya no puede ser vendida a terceros y esto significa que si su propiedad está publicada por agentes inmobiliarios la misma debe ser retirada del mercado.
2. Las copias de los siguientes documentos deben ser entregados al agente vendedor lo antes posible:
1. Escritura inicial de compra-venta
2. El último IBI pagado (impuesto municipal)
3. Último recibo pagado de los gastos de Comunidad
4. Última factura pagada de electricidad
5. Última factura pagada de agua (si se cobra por separado)
6. Tarjeta de residente / NIE o pasaportes
3. El contrato privado de compra-venta debe ser firmado aproximadamente 2 semanas después de recibir el depósito de reserva. Esto ata tanto al comprador como al vendedor, por lo que ahora puede comenzar a preparar su mudanza y solicitar los siguientes certificados que necesitará al firmar la Escritura de Compra-venta:
1. Si es residente fiscal en España, debe solicitar un certificado a la Hacienda de Málaga. Si usted es no residente, el comprador deberá retener el 3% del precio de compra y presentarlo ante la oficina de impuestos como garantía contra su obligación tributaria
2. Del Ayuntamiento necesitará un certificado que indique si existen pagos pendientes especialmente relacionados con el IBI y Basura (impuesto anual a la propiedad y basura).
3. Además, necesitará un certificado de la Comunidad de Propietarios que indique si existen pagos pendientes.
4. El día de la firma de la escritura de compra-venta en la Oficina del Notario debe estar presente en dicha oficina, con todos sus documentos originales (escritura de propiedad, certificados, recibos de las últimas facturas y pagos de electricidad y agua y muy importante NO OLVIDAR SU PASAPORTE / NIE y TARJETA DE RESIDENTE y naturalmente las llaves de la propiedad.
Ante el Notario, se firmará la Escritura de Compra-Venta, recibiendo usted el pago restante y entregando a la vez las llaves al comprador, quedando así la venta finalizada.
- GASTOS QUE CORRESPONDEN AL VENDEDOR DE UN INMUEBLE
1.- Otorgamiento de Escritura Pública.
Nuestro Código Civil, establece el su artículo 1.455, que
los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Ello quiere decir que si en la escritura de compraventa (o en el contrato privado previo a la firma de la escritura compraventa) se pacta que los gastos de escritura se satisfagan “según Ley“, o bien no se establece ningún pacto sobre este tema, los honorarios del Notario deberá pagarlos el vendedor, salvo el importe de la primera copia autorizada de la escritura de compraventa, que deberá pagarla el comprador.
En cualquier caso, cabe que el vendedor y el comprador establezcan cualquier tipo de pactos o acuerdos acerca del pago de los honorarios del Notario. A falta de pacto expreso, se aplicará en todo caso lo que dispone el citado artículo 1.455 del Código Civil.
Cuando el que vende es un Promotor inmobiliario, la ley obliga también a abonar los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal.
También deberá pagar la cancelación de la hipoteca que exista sobre la vivienda, siempre y cuando no queramos subrogarnos en la misma.
2.- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, antigua “plusvalía municipal”. La base imponible se calcula en función del valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión y los años que el vendedor haya sido propietario del mismo, aplicando unos porcentajes a determinar por el correspondiente ayuntamiento.
No obstante lo anterior, hay que tener en cuenta también que cuando el VENDEDOR ES NO RESIDENTE, el obligado a retener el dinero y liquidar la plusvalía municipal es el comprador. Así lo establece el artículo 106 del
Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que establece que: “En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, o la entidad a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España”.
3.- Ganancias Patrimoniales. El vendedor deberá tributar en la declaración de la renta (IRPF) por el incremento patrimonial, siempre que el precio por el que vendió el inmueble sea superior al precio por el que lo compró; es decir, si existe ganancia patrimonial. Estas ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro, con tipos del 21, 25 y 27%.
Con carácter general, la ganancia se determinará por la diferencia entre los valores de la trasmisión y la adquisición.
· Para las ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto
de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente
Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
· Para las ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
4.- Cuando el que vende es un Promotor inmobiliario, la ley obliga también a abonar los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal.
También deberá pagar la cancelación de la hipoteca que exista sobre la vivienda, siempre y cuando el comprador no quiera subrogarse en la misma.
NOTA:
FUTURAMA Marbella y Costa del Sol considera que la información anterior es actual y exacta en el momento de la redacción, pero es, sin embargo, por su propia naturaleza, abreviada y destinada a servir únicamente de guía y sujeta a errores u omisiones.
La información que se proporciona en esta guía es sólo informativa y no debe tomarse como un consejo legal que debe ser buscado.